Syndicus: mijn vriend of vijand?

Wie eigenaar is van een appartement, of een andere mede-eigendom heeft, heeft vast te maken met een syndicus. Hij is degene die ervoor zorgt dat alles in goede banen verloopt en ook zorgt voor - het gebeuren van - eventuele herstellingswerken.

Wat is een syndicus?

Een syndicus is verantwoordelijk voor het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom (bv. een appartementsgebouw). Dat beheer betreft de gemeenschappelijk delen van een gebouw: het dak, de gevel, de lift, de gangen, de tuin, enz. De taak van de syndicus is om ervoor te zorgen dat het samenleven binnen een mede-eigendom correct en vlot verloopt.

De persoon van de syndicus

Een syndicus kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn. Vaak opteren residenties ervoor om een professionele syndicus aan te stellen. Toch is het mogelijk dat er gekozen wordt voor een niet-professionele syndicus. Deze niet-professionele syndicus kan bv. een van de mede-eigenaars zijn.

De professionele syndicus die het meest voorkomend is, is de - door het BIV erkende - vastgoedmakelaar-syndicus. Verder kunnen ook een boekhouder-fiscalist (bv. in het gebouw waarin zijn kantoor is gevestigd), een landmeter-expert, een architect of een advocaat optreden als professionele syndicus. Wie kiest voor een professionele syndicus, is ervan verzekerd dat hij de deontologie van zijn beroepsgroep dient na te leven.

Om geldig als syndicus te kunnen optreden moet je - ook als niet-professionele syndicus - aan een aantal verplichtingen voldoen:

• de syndicus moet verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten,
• iedere syndicus moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).

De syndicus bij een nieuwbouw

Wanneer er een nieuwbouw gebouwd wordt, is het mogelijk dat de bouwpromotor zelf de syndicus aanstelt. Dat legt hij vast in een mandaat. Zo kan de syndicus het project mee opvolgen. Zijn rol als syndicus telt niet meer vanaf de eerste algemene vergadering van de mede-eigenaars, maar uiteraard mogen ze hem of haar opnieuw benoemen.

Een mandaat als syndicus duurt maximaal drie jaar.

Wat doet een syndicus?

Zoals eerder vermeld, moet de syndicus ervoor zorgen dat het samenleven binnen een mede-eigendom vlot en correct verloopt. Verder heeft hij volgende taken:

• het administratieve beheer: hij roept de algemene vergadering van mede-eigenaars samen en neemt notitie van de vergadering voor de mensen zonder stemrecht. Daarnaast voert hij alle beslissingen van de algemene vergadering uit.
• het technische beheer: hij zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken. Hij kan dat zelf doen, of hiervoor mensen aanstellen. Deze beslissingen komen voort uit de algemene vergadering.
• het financiële beheer: hij beheert het financiële potje en betaalt de facturen. Hij kan de mede-eigenaars ook legaal vertegenwoordigen.

Wanneer is het verplicht?

Eens een appartementsgebouw is opgedeeld in twee of meer entiteiten, moet er verplicht een syndicus worden aangesteld door de algemene vergadering. Hierbij speelt de omvang van de residentie geen rol. De wetgeving die van toepassing is op de syndicus en/of de mede-eigendom is van ‘dwingend recht’, men kan hier niet zomaar van afwijken. De wet voorziet twee uitzonderingen op deze verplichting:

1. als er slechts één persoon eigenaar is van een volledig appartementsgebouw. Let op: beslis je om één van je entiteiten te verkopen, geldt de verplichting wel.
2. als ‘de aard van het onroerend goed het rechtvaardigt’ ben je niet verplicht een syndicus aan te stellen. Let op: mits alle mede-eigenaars hiermee akkoord zijn. Iedere eigenaar heeft het recht de aanstelling ervan aan te vragen.

Hoeveel kost het?

Laat de keuze van je syndicus niet alleen van de prijs afhangen. Belangrijker is dat je tevreden bent van degene die verantwoordelijk is voor jouw mede-eigendom en dat hij zijn taken goed vervult en zijn verantwoordelijkheden binnen het eigendom neemt.

De kosten die een eigenaar betaalt, bestaan enerzijds uit de kosten voor de gemeenschappelijke delen (bv. onderhouds- en schoonmaakkosten, elektriciteit en verlichting, parking en berging) en anderzijds uit het ereloon. Het ereloon verschilt per syndicus en per type gebouw, maar hangt ook af van bv. het aantal appartementen in een gebouw. Laat je niet verrassen door het prijskaartje achteraf, maar vraag eerst een offerte.

Lees ook:

Ben je syndicus en is de cv-ketel in je appartementsgebouw oud of defect?

Digitaal platform Keypoint maakt job van syndicus eenvoudiger