Koop niet te snel bedrijfsvastgoed, maar verkoop het ook niet te langzaam

Vastgoed leidt vaak tot flinke hoofdbrekers bij bedrijfsleiders. Niet alleen het passende pand voor de onderneming, maar ook de juiste vastgoedstrategie zorgt dan voor slapeloze nachten. Oreon Properties, gekend voor ijzersterk bedrijfsvastgoed advies op maat, kan helpen.

“Bedrijven doorlopen verschillende cycli. Bij de opstart is investeren in bedrijfsvastgoed, of het nu kantoren zijn, industrieel of logistiek vastgoed zoals magazijnen, vaak niet de eerste prioriteit. De focus ligt op de groei van de business en waar mogelijk financiële buffers aanleggen,” weet Philippe Geudens, Partner bij Oreon Properties.

“Bedrijfsvastgoed kopen vormt dan een risico, omdat de ontwikkeling van het bedrijf sneller of trager kan gaan dan de vooropgestelde prognoses. We zien bijvoorbeeld vaak ondernemers die snel uit hun magazijn groeien. Koop je in een opstartfase nieuwbouwvastgoed en dien je het te verkopen op korte termijn, bijvoorbeeld 3 jaar, dan moet je al minstens 21% rendement realiseren, de btw, om er geen verlies aan te doen. Huren is in die eerste fase vaak een flexibelere en veiligere optie.”

Oreon Properties ziet na die eerste start-up periode op de markt twee strekkingen. De populaire ‘Belgische’ aanpak. Daar zit de baksteen in de maag, en het bedrijf koopt na verloop van tijd vastgoed aan. Een voordeel van deze strategie is dat financiële instellingen de waardering van vastgoed meenemen als je kapitaal wil lenen om je bedrijf verder uit te bouwen. En dan is er de Angelsaksische aanpak, die het team van Oreon Properties bij hun klanten af en toe ziet. Vastgoed behoort niet tot de core business, en de nodige bedrijfsvierkantemeters worden integraal gehuurd. Op die manier kan het bedrijfsvastgoed flexibel losgekoppeld worden van de economische cyclus. Meer huren bij groei, en minder huren bij krimp.

Sale & Lease Back

Wanneer er cashflow vrijkomt, na investeringen in machineparken, business lijnen en export, zien de vastgoedexperten van Oreon de investeringen in bedrijfsvastgoed terug stijgen. Volgt er op die fase een nieuwe expansiedrang waarvoor een financiering nodig is, dan zijn Sale & Lease Back constructies populair.

Wat met je bedrijfsvastgoed als je je bedrijf gaat verkopen?

Nog verder in de economische cyclus, wanneer de bedrijfsleider een overnemer zoekt, zijn er drie verschillende scenario’s mogelijk, volgens Philippe. “De eerste, het bedrijfsvastgoed maakt integraal onderdeel uit van de deal. Ten tweede, om de overnameprijs te temperen gebeurt het ook dat het vastgoed uit de deal wordt gehaald. Zo kan de overnemer enkel het handelsfonds overnemen. Het derde scenario: het bedrijfsvastgoed kan dan door de overnemer gehuurd worden van de verkoper, of wanneer er op voorhand een Sale & Lease Back was, van de investeerder.”

Goed voorbereid is half gewonnen

Philippe: “Verschillende scenario’s tijdens verschillende momenten van het bedrijfsbestaan zijn mogelijk en die op voorhand grondig doordenken, is bijzonder nuttig. Laat je daarbij adviseren door vastgoedexperten. Wij weten wat er in de markt leeft, wij kunnen prognoses geven, en kennen de antwoorden op vragen als welke rendementen zijn mogelijk, welke vraag is er naar huur- of kooppanden?

Zo heb je bij overnamegesprekken bijvoorbeeld het meest voordelige en gewenste scenario doorgedacht, ben je goed voorbereid en kan je de gesprekken sturen in de door jouw gewenste richting. Door direct je voorwaarden scherp genoeg te stellen, creëer je voor jezelf ook onderhandelingsmarge. Bij overnames valt er veel te regelen. Vaak helpen corporate finance dealmakers de zaakvoerders, zij zorgen dan voor de overname bemiddeling. Vastgoed is echter een apart onderdeel met eigen dynamieken. Het loont de moeite om daar een afzonderlijke focus op te leggen,” vat Philippe samen.

Wil je als bedrijfsleider je vastgoedscenario’s tijdig en gedetailleerd in kaart brengen? Wil je je plannen aftoetsen met een expert of wens je advies? Neem contact op met Philippe Geudens via deze link.